Situación del Mercado Inmobiliario (diciembre 2009)

Según el último informe de situación inmobiliaria publicado por el Servicio de Estudios BBVA, el mercado de la vivienda aún no ha tocado fondo y se espera que la corrección total en este mercado sea de un 30%, con una media del 6% para el año 2010.

El sector de la vivienda ha sido el que más ha crecido en la fase expansiva, pero a pesar de que algunos indicadores presentan signos de mejora, hay fuertes desequilibrios aún y un gran excedente, lo que empuja necesariamente a que los precios sigan bajando.

La economía internacional está experimentando una mejora significativa, pero España no parece poder acompañar al resto de países que protagonizan esta liga. El sector de la construcción lleva más de un año contrayéndose, pero los precios en el sector no han terminado de ajustarse; más aún, queda pendiente una bajada considerable.

Esta última tesis del ajuste pendiente de precios,  se apoya en los siguientes puntos:

1. La sobreoferta de vivienda nueva aún no se ha absorbido.
2. Los ajustes de precios han sido reducidos, en magnitud y en duración.
3. La mejora del esfuerzo familiar ha sido menor que en otros países; la confianza del consumidor sigue en niveles reducidos, lo que a priori no facilita las decisiones de compra importantes, como es la adquisición de una vivienda.

Alquileres sostenibles

Hoy hemos tenido conocimiento de algunos datos relativos al mercado de alquiler en España.

Por un lado, y a nivel estatal, la ministra de vivienda, Beatriz Corredor, ha afirmado en declaraciones a la cadena COPE que el número de familias en alquiler ha aumentado un 18% en el último año. Corredor como principal factor de este aumento, la eficacia de las medidas del gobierno para impulsar este sector y al buen hacer de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA). 

Sería interesante analizar en detalle este aumento en el mercado de alquiler; es un país tradicionalmente orientado a la compra. Con la morosidad que vienen arrastrando las familias en los últimos meses debido a la crisis, cabría pensar que la decisión de optar por el alquiler no viene únicamente motivada por medidas dinamizadoras adoptadas por el gobierno para este mercado, sino más bien de decisiones empujadas por la coyuntura.

En el ámbito municipal, el alcalde de Madrid, Alberto Ruiz Gallardón ha entregado las llaves de 33 "pisos sostenibles". Los pisos estarán disponibles en régimen de alquiler por un máximo de 5 años para inquilinos menores de 30 años. Se trata de viviendas construídas sobre un antiguo cantón de limpieza; el proyecto reside en la utilización de sistemas de intercambio geotérmico que permiten aprovechar la energía acumulada en el subsuelo, así como de otros dispositivos para la producción centralizada de agua caliente a través de energías renovables, que consiguen un ahorro del 75% respecto a otros combustibles.

Sin duda, un proyecto ambicioso en el ámbito de la sostenibilidad enérgética y de las técnicas de construcción  sostenible. No obstante, parece que queda aún mucho camino por recorrer en este sentido. La demanda principal ahora en el mercado es el ajuste de precios para el alquiler joven; disminuir el stock de viviendas y ofrecerlas a un precio asequible, además de ampliar la edad para optar a las viviendas ofrecidas (el tope de edad de 30 años resulta claramente insuficiente).

Pasado y presente de los centros comerciales

La recesión está afectando a todos los sectores, y las grandes superficies, y en concreto los centros comerciales están resultando ser los grandes damnificados.

En todas las provincias españolas estamos viviendo el fenómeno de los centro comerciales fantasma; escasa afluencia de visitantes y numerosos locales que han tenido que cerrar. 

Especialmente mal parados han salido aquellos centros destinados  principalmente al ocio y la  restauración - se calcula que el 32% de los restauradores de las grandes superficies va a cerrar sus negocios-. Ejemplos de este tipo los encontramos, por ejemplo, el centro comercial Lucena Plaza de Sevilla, inaugurado en 2005 por Antonio Banderas y Melanie Griffith. De los 12 locales que tenía el establecimiento sólo sobreviven una bolera y una cadena de comida rápida. Situación parecida la de el complejo Opción en la localidad madrileña de Alcorcón, donde sólo queda abierto el gimnasio y un centro de ocio para niños.

La crisis también les está pasando factura a aquellos centros considerados como prime -con una superficie superior de 40.000 metros cuadrados, integrados en las ciudades y los más solicitados por los comerciantes-, pero el azote para estos centros, sin duda es menor. Según Aguirre Newman, la desocupación de estos complejos en 2010 ascenderá al 8%.

Las excepciones son contadas en este caso, pero existen. Los centros de La Vaguada y Parquesur, en Madrid, o Parque Principado (Oviedo) donde no conocen los efectos de las crisis y tienen una lista de espera interminable para ocupar un espacio. Veremos la suerte que corren espacios recién abiertos, como el Zielo de Pozuelo de Alarcón (Madrid), inagurado el pasado mes de noviembre, y que  alberga, en su mayoría comercios de marcas de lujo y algunos establecimientos de restauración.